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鼎信长城受邀与基金业协会交流最新房地产投资形势

来源:   发布时间:2018-07-23 13:40:09   作者:

 近日,鼎信长城集团董事长、鼎诺光华财富董事长章华应邀出席中国证券投资基金业协会内部培训,并做了题为《最新房地产投资形势探析》的专题演讲。章华从国内房地产经济与政策、房地产市场基本面、房地产行业未来发展及房地产基金运作模式四个方面全面、深入探讨了当前中国房地产市场的投资形势。

章华表示,房地产投资一定时期内仍是国民经济稳定器。2017年房地产行业增加值占GDP比重6.1%,房地产及相关行业合计占GDP比重高达23%。房地产行业对财政收入的贡献也很明显。2017年地产行业贡献政府财政收入合计7.8万亿(其中税收2.4万亿,土地出让金5.2万亿),占比高达1/3,这其中尚且不包括大量的、无法计算的隐形贡献。

2017年房地产行业创下多项历史之最,在最严调控政策之下,房地产行业整体销售额首次突破13万亿元,销售面积突破16亿平方米,这说明背后是有真实需求支撑的。房地产企业也取得了最强盈利表现,2017年销售额破千亿的房企达到16家,破5000亿有3家。龙头房企发展更快,呈现强者愈强态势,马太效应凸显,行业集中度进一步提升。2017年TOP50上市房企平均ROE高达18.73%。

房地产行业的整体需求依然强劲

对于房地产行业的整体判断,章华认为,受益于城镇化、去库存任务基本完成、棚改政策刺激、美好生活追求等驱动因素,房地产行业的整体需求依然可观,内生驱动力强劲。在“房住不炒”共识下,经济对房地产依赖逐渐成为过去式,未来房地产行业将进入平稳发展期。

2017年中国城镇化率为58.5%,近五年来年均提升1.2%,根据欧美及日韩发达国家的城镇化率水平(80%以上),我国城镇化率至少还有15年的发展空间。城镇化带来非常实际的住宅需求,按照2030年人口规划的人口峰值为14.5亿,假设当时城镇化率达到70%,人均居住面积40平,共需住宅约400亿平方米。而当前我国拥有约300亿平方米的住宅,意味着100亿平方米的住宅缺口。

截至2018年4月,百城新建商品住宅库存总量为43386万平,同比减少7.9%,相当于2012年3月的水平,去库存任务可视为基本完成。“限价令”下局部市场失真,新房/二手房价格倒挂。

新一轮棚改也将进一步释放市场需求。2015-2017年,棚改计划1780万套,实际完成1816万套。2018-2020年,棚改计划新增1500万套,其中2018年580万套。另外,棚改的货币化安置率不断提升,成为推动三四线城市房地产市场增长的主要力量。但高规模棚改不具备长期可持续性,其对房地产市场的驱动力会逐渐减弱。

未来投资机会:优中选优

谈及房地产未来的投资机遇,章华表示,不是所有的机会都是机会。鼎信长城过往一直倡导“二八定律”,只精选大约20%的优质项目进行投资。而当前从更严谨的风险控制角度,鼎信长城倡导进一步的“小二八定律”,从20%的优质项目中再精选20%,也就是“优中选优”,来发现安全、稳健、具有持续正收益的项目。鼎信长城为此总结了结构性和转向性两大类型,9大机会。

其中,结构性机会包括:第一,城镇化进入后半段,要注意后发效应,即各省城镇化水平及进程差异显著,中西部人口大省(河南、安徽、四川等)均为接近50%;第二,高品质住宅前景广阔,满足城市居民日益发展的改善型需求。中国的高品质住宅不是多了,而是太少了;第三,三大都市圈+少数优质城市,依然是未来五年最好的房地产投资区域;第四,“棚改”将重塑三四线城镇格局,推动新型城镇化。未来三年棚改空间较大的地区,主要集中于三大都市圈中的三四线城市,以及河南、湖北、江西、湖南、成都、重庆、贵州等地三四线城市;第五,不良资产处置。

章华表示,房地产行业的转向性机会,是“转型”,而非“转行”。转行的话,房地产企业的机会是不大的,也不具有优势。转向性机会包括如下四点:第一,长租公寓是行业新风向标,但由于土地成本、相关税费和融资利息较高等因素,长租公寓的整体回报率较低,制约了长租公寓的发展。相信随着相关政策的完善,长租公寓存在巨大的投资机会;第二,聚焦城市级差物业改造,通过“重新定位—合理改造—再运营”,实现城市功能升级优化、提升物业价值,存在大量潜在机会;第三,各类主题地产,包括物流地产、养老地产、医疗地产、文旅地产、科技地产等;第四,地产行业资产证券化风起云涌,REITs预期明显。

鼎信长城是国内领先的产业投资管理集团,投资领域涉及房地产投资、境外投资、PE投资等,其中地产投资业务版块已成为全国领先的地产基金品牌。鼎信长城与主流金融机构及行业领先的顶尖机构开展广泛而深入的合作。同时,受多家大型金融机构委托进行投资及资产管理,是主流机构最受信赖的专业管理机构。凭借专业的投资能力,深厚的金融资源,完备的资产管理体系,一流的管理团队及顾问团队,鼎信长城连续多年被多家权威机构评为全国最佳产业基金。秉承“五优投资原则”以及“规范、专业、专注”的工作理念,鼎信长城将致力于成为世界级最受尊敬的产业基金。

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